Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Продажа квартир как товара у юр лиц в 2020

Продажа квартир как товара у юр лиц в 2020

Продажа квартир как товара у юр лиц в 2020

Что относится к коммерческой недвижимости


Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно.

Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  • Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  • Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  • При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  • В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  • Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.
  • Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  • Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2020 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  • Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2020 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  • Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.

Источник:

Как обезопаситься покупателю

Но не поддавайтесь панике.

Проверить чистоту будущей сделки и не совершить глупых ошибок можно. Для этого нужно следовать правилам:

  1. кроме учредительной документации, внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: как на сам объект (дом или отдельные квартиры), так и на землю под ним. Убедитесь, что организация действительно является собственником (или доверенным управленцем), а не взяла имущество в аренду.
  2. по возможности проконсультируйтесь с экспертом по договорным отношениям или риелтором, покажите ему весь пакет документов по сделке. Он поможет найти нестыковки, вызывающие сомнения;
  3. если есть возможность присутствовать на собрании учредителей организации-собственника квартиры, обязательно ей воспользуйтесь. Это гарантирует вам законность будущей сделки;
  4. если на совет директоров не пускают, то внимательно изучите учредительную документацию фирмы и их устав. Там вы найдете информацию о процедуре принятия решения коллегиальным исполнительным органом. Сверив с этой процедурой предоставленное вам согласие на сделку, вы сможете найти нарушения, если таковые имеются;

Еще одним методом обнаружить подводные камни при покупке квартиры у юридического лица является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эту бумагу вы можете заказать в Росреестре (регистрационной палате) самостоятельно, заплатив госпошлину от 150 до 200 рублей (в зависимости от формы – электронной или бумажной).

Выписка из ЕГРП кроме прочих сведений содержит в себе историю операций, проводимых с объектом недвижимости. То есть, в ней вы увидите, какие сделки были проведены с покупаемой квартирой, находилась ли она под залогом, арестом или иным обременением, отчуждалась ли в чью-то пользу по решению суда. Частые операции (к примеру, смена собственника несколько раз в течение года) с жилым помещением должны вызвать у вас подозрения.
Частые операции (к примеру, смена собственника несколько раз в течение года) с жилым помещением должны вызвать у вас подозрения.

Обязательно в этом случае нужно помнить о сроках исковой давности по жилищным сделкам. Период обращения в суд составляет три года. Это означает, что если последний раз какие-либо операции с недвижимостью производились более трех лет назад, то предыдущие владельцы при всем своем желании не смогут оспорить ваши права на приобретаемую квартиру.

Дополнительно можно подстраховаться, заказав выписку из домовой книги буквально за пару дней до оформления сделки в Росреестре. Таким образом, вы сможете увидеть не прописан ли кто-то в квартире непосредственно перед ее продажей (если иное, конечно, не упомянуто в договоре купли-продажи).

Если вдруг всплывет, что правом пользования жилым помещением обладает несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, в которой прописан ребенок.

Никогда не будет лишним тщательно изучить доверенность, если собственник квартиры действует через поверенного. Доверенности бывают разных видов – генеральная, специальная или разовая. Различаются и полномочия, которыми они предоставляют доверенному лицу. Генеральная доверенность, к примеру, дает возможности совершать любые действия с имуществом доверителя в течение долгого срока.
Генеральная доверенность, к примеру, дает возможности совершать любые действия с имуществом доверителя в течение долгого срока. Разовая доверенность – дает полномочия только на одну сделку.

Специальная используется, как правило, для представления интересов в суде.

Обратить внимание стоит на то, какие виды сделок уполномочен совершать поверенный, имеет ли он право на получение денег, право подписи и т.д.

Если полномочия, указанные в доверенности, отличаются от тех, которые необходимы для продажи квартиры, лучше отказаться от покупки.

Есть нюансы, связанные с договорами уступки прав требования.

Нередко инвестиционные компании скупают отдельные квартиры в новостройках или даже целые многоквартирные дома. И переуступают эти объекты третьим лицам для получения прибыли. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, проверьте, чтобы в договоре уступки была ссылка на первоначальный договор-основание, по которому квартира перешла к ее прежнему владельцу.

Также помните: договор уступки должен быть заверен у нотариуса. Подводя итоги, можно отметить, что сделки по приобретению жилья у юридических лиц сложны не столько из-за процедурных трудностей, сколько из-за необходимости быть крайне внимательным.

Само собой, покупатель должен обладать минимальным набором знаний относительно таких сделок. Если же вы не уверены, что можете верно оценить договор купли-продажи с организацией, разобраться в ее уставной и учредительной документации, лучше обратиться к специалисту.

Доходы не подлежащие налогообложению.

Перечень данных доходов указан в статье 217 НК РФ.

Нас интересует пункты 17.1, 18 и 18.1 данной статьи, так как они имеют отношение к недвижимости. 1. Доход, полученный от продажи недвижимости, с учетом особенной статьи 217.1 НК РФ. За исключением недвижимого имущества, участвующего в предпринимательской деятельности.Если индивидуальный предприниматель сдавал квартиру в аренду, то при продаже такой квартиры, он должен будет заплатить налог, без права использования налогового вычета.2.

Доход, полученный в виде недвижимости перешедшей по наследству. 3. Доход, полученный в виде недвижимости перешедшей в качестве дара.

Если даритель и одаряемый члены семьи или близкие родственники (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).До этого момента изменений в Налоговый Кодекс РФ с 01 января 2020 года не вносится.

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы: Отправить Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных Читайте также СЕГОДНЯ 15:02 СЕГОДНЯ 17:05 СЕГОДНЯ 09:48 Сегодня 16:22 Сегодня 16:05 Сегодня 15:57 Сегодня 14:02 Сегодня 14:42 Сегодня 14:05 Сегодня 13:13 Сегодня 11:07 Сегодня 3:40 8 Марта 2020 12:40 8 Марта 2020 22:30 7 Марта 2020 16:50 7 Марта 2020 14:43 6 Марта 2020 19:00 6 Марта 2020 17:23 5 Марта 2020 15:57 6 Марта 2020 1:06 6 Марта 2020 16:39 5 Марта 2020 15:15 6 Марта 2020 3:00 5 Марта 2020 12:30 5 Марта 2020 18:35 5 Марта 2020 6:00 5 Марта 2020 1:07 4 Марта 2020 16:47

Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной. Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки?

Например, это:

  1. Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
  2. Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
  3. Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
  4. Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».
  5. Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
  6. Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);
  7. Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  8. Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
  9. Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);

Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться. Например, утверждает:

«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином»

.

Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках.

Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку ниже). При покупке квартиры у юридического лица действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки. ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет в процессе подготовки сделки. А саму сделку лучше проводить .

Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации.

А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

При продаже квартиры организация уплачивает только налог на прибыль независимо от статуса покупателя

Ольга Зиборова, ведущий аудитор ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа» Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены (г.

Новый Уренгой)Организация (ООО) на общей системе продает одну квартиру юр.

лицу, другую квартиру — физ. лицу. Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры — в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр. лицо — налог на имущество? В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения).
22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения).

Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п.

5 ст. 149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения (для отказа в налоговый орган представляется соответствующее заявление в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения).

Таким образом, в общем случае при продаже квартир организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль.

При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:

  1. либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК.
  2. либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК;

Покупатели квартир становятся в отношении них плательщиками налога на имущество:

  1. юридическое лицо – на основании п. 1 ст. 374 НК, если:

1) применяет общую систему налогообложения; 2) квартира приобретена не для перепродажи, т.е.

является для организации объектом основных средств;

  1. физическое лицо – на основании п. 2 ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. №2003-1, если:

1) не имеет льгот по налогу; 2) не использует квартиру в предпринимательской деятельности (как индивидуальный предприниматель), переведенной на уплату налогов по специальным режимам налогообложения.Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить . Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

  1. , ведущий аудитор

«». Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец 2020

Образец предварительного договора можно скачать на странице шаблонов.Однако составление добротного предварительного договора купли-продажи достаточно сложный процесс. Если у вас нет устойчивого навыка составления подобных документов, вы можете воспользоваться .Посмотрите видео о легком составлении предварительного договора купли-продажи 2020:

Что ждет владельцев недвижимости с 2020 года: новые налоговые правила

10 декабря 2020Как известно, налоги подстерегают собственника при любом раскладе: и если он просто владеет недвижимостью, и если решил ее продать.

Поэтому для него очень важно всегда быть в курсе последних изменений в налоговом законодательстве — а в последнее время недостатка в них нет. Рассмотрим, что нового ожидает владельцев недвижимости с 2020 года.1. Налог на имуществоС наступлением нового года расчет налога на недвижимость по инвентаризационной стоимости окончательно уйдет в прошлое: страна перейдет на налогообложение по кадастровой стоимости.

Налог на имуществоС наступлением нового года расчет налога на недвижимость по инвентаризационной стоимости окончательно уйдет в прошлое: страна перейдет на налогообложение по кадастровой стоимости.

При этом первые три года налог начисляется с учетом понижающих коэффициентов (0,2 — 0,4 — 0,6), а после этого — по 100%-ной кадастровой стоимости. Единственное ограничение: рост налога не может выйти за рамки 10% от своего прошлогоднего значения.

Поэтому стоит поинтересоваться, во сколько оценили объект недвижимости эксперты в 2020 году и нет ли оснований для пересмотра стоимости — ведь от этого теперь еще больше будут зависеть расходы собственника.2.

Налог с даренияС нового года для всех получателей недвижимости в дар вводится единый порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ. Налог будет начисляться также по кадастровой стоимости объекта: применяется значение, утвержденное по состоянию на 1 января года, в котором за одаряемым зарегистрировано право собственности на объект. Но не стоит впадать в панику: НДФЛ с подаренной недвижимости по-прежнему не платят члены одной семьи и близкие родственники.

К таковым относятся дети, родители, супруг, а также братья, сестры, бабушки и дедушки. А вот если, к примеру, прабабушка подарит своему правнуку квартиру, то ему уже придется заплатить государству 13% от кадастровой стоимости жилья (такой прецедент приводился в этом году в разъяснениях Минфина).3.

Налог с продажиЕдинственное жильеЕсли недвижимость была приобретена в 2016 году или позже, то обязанность заплатить НДФЛ возникает у собственника в том случае, когда он продает ее до истечения 5-ти лет со дня регистрации своей собственности на объект. Но с 2020 года вводится важное исключение из этого правила:- чтобы освободиться от НДФЛ при продаже, будет достаточно 3-летнего срока владения объектом недвижимости — если он является для собственника единственным жильем.Что понимается под единственным жильем?- это комната, квартира или дом (либо доля в них), после продажи которых у человека больше не остается в собственности другого жилья (в т.ч. в совместной собственности),- жилое помещение — если после его продажи у человека остается в собственности другое жилье, но оно приобретено им в пределах 90 дней до даты, когда покупатель зарегистрировал собственность на проданное ему жилье.Например: 5 февраля 2017 года Иванов купил первую квартиру, а 10 января 2020 года — вторую.

10 февраля 2020 года он продает первую квартиру — и освобождается от НДФЛ по правилам продажи единственного жилья.Подаренное жильеНа случай продажи недвижимости, которая была в свое время подарена продавцу, также введены новые правила налогообложения. Продавец может снизить налогооблагаемый доход на сумму:- налога, который он заплатил при получении недвижимости в дар (если даритель с одаряемым не были близкими родственниками),- расходов, которые понес даритель, приобретая этот объект недвижимости (при условии, что он не заявлял эти расходы для возврата подоходного налога за покупку жилья).Но по-прежнему налоговая обязанность у собственника при продаже подаренной ему недвижимости возникает, если между дарением и продажей прошло меньше 3-х лет. Если больше, то он освобождается от уплаты НДФЛ — и необходимость в налоговых вычетах в таком случае отпадает.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что на основании иска заинтересованных лиц, если:

  1. учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
  2. в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
  3. у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
  4. юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
  5. квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  • Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.
  • Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  • Документы по сделке оформлены правильно;

К таким налоговым схема относятся:

  1. Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог.

Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  1. Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки.

Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  1. Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке.

Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются.

К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  • рекламные;
  • юридические;
  • маркетинговые;
  • и другие.
  • посреднические;
  1. Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС.

В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  1. Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица.

В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  1. Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  2. Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  3. Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  4. Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  5. Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
  6. Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  7. При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия.

Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+